Da li su nekretnine i dalje dobra investicija u Srbiji?

Da li su nekretnine i dalje dobra investicija u Srbiji? To je jedno od najčešćih pitanja koje dobijamo, i iskren odgovor je: zavisi - ali danas više nego ranije. Nekretnine mogu biti odlična investicija ako imate dobar razlog (zaštita kapitala, stabilan prihod od rente, dug rok), ali mogu biti i skupa greška ako kupite “na osećaj”, bez računice.

U nastavku dobijate pregled šta se dešava na tržištu, kako da gledate Beograd vs. unutrašnjost Srbije, koji su realni prinosi i rizici, i kako da donesete odluku bez previše komplikovanja. O samim nekretninama se mozete informisati na nasem clanku.

Šta kažu najnoviji podaci: tržište i dalje aktivno, ali se “mapa” menja

Dva trenda su posebno bitna:

1. Tržište nepokretnosti u Srbiji je i dalje veliko i aktivno. Republički geodetski zavod (RGZ) navodi da je ukupna vrednost tržišta u prvom polugodištu 2025. iznosila 3,8 milijardi evra, uz rast u odnosu na isti period 2024.
2. Unutrašnjost (posebno Jug i Istok) pokazuje jače stope rasta u pojedinim segmentima. RGZ je, na primer, saopštio da je u drugom tromesečju 2025. region Južne i Istočne Srbije imao najveći rast prodaje stanova (broj prodaja) i snažan rast vrednosti prometa u odnosu na godinu ranije.

Ovo ne znači da je “unutrašnjost odjednom bolja od Beograda”, već da se isplativost sve više lokalizuje: nekretnine nisu jedna investicija, nego 100 različitih mikrotržišta.

Zašto ljudi i dalje biraju nekretnine (i koje su realne prednosti)

1) Opipljiva imovina i psihološka sigurnost

U Srbiji je to često presudno: stan/kuća je “nešto što postoji”, i mnogima je to važnije od prinosa.

2) Potencijal kombinovanog prinosa: renta + rast vrednosti

Kod nekretnina imate dva izvora prinosa:

• mesečni prihod od izdavanja (ako izdajete)
• rast vrednosti (ako prodate kasnije)

RGZ indeks cena stanova pokazuje da su cene u Srbiji u trećem kvartalu 2025. bile oko 6% više nego u istom periodu godinu dana ranije (na nivou Republike).

3) “Prirodna” zaštita od inflacije (uz važnu napomenu)

Inflacija je u Srbiji ušla u ciljanu zonu NBS (3% ± 1,5%), prema njihovim saopštenjima krajem 2025.
Ali: nekretnine nisu automatski zaštita od inflacije u svakom trenutku - posebno ako kupujete na vrhu ciklusa ili ako renta ne prati rast troškova (održavanje, porez, prazni meseci).

Glavni rizici: zašto nekretnine nisu uvek “siguran dobitak”

1) Likvidnost: stan ne prodajete “sutra”

Ako vam zatreba novac brzo, nekretnina je često sporija i skuplja za prodaju (troškovi, pregovori, agencije, papirologija).

2) Koncentracija rizika

Jedna nekretnina = veliki deo vašeg kapitala u jednoj lokaciji. Ako lokacija “padne” (manja tražnja, slabija infrastruktura, odlazak stanovništva), vi to osećate direktno.

3) Troškovi koji “jedu” prinos

Čak i kada imate stabilnog zakupca, računajte na:

• prazne mesece (period bez zakupca)
• servis/održavanje
• amortizaciju nameštaja
• porez na prihod od zakupa

Poreska uprava ima i zvaničan kalkulator poreza na zakup, koristan da steknete osećaj koliko vam ostaje “na ruke”.
Takođe, Poreska uprava u svom materijalu navodi poresku stopu od 20% za ovaj prihod (uz pravila oporezivanja po važećim propisima).

4) Kamatne stope i krediti

Ako kupujete na kredit, kamata je ključna. NBS je u statistikama navodila da je kamatna stopa na stambene kredite (u određenim periodima) bila oko 4,4% (zavisno od meseca i strukture kreditiranja).
Takođe, referentna kamatna stopa NBS je u februaru 2026. zadržana na 5,75%.

Ako se dvoumite izmedju uzimanja stana na kredit ili kes, mozete pogledati nas blog u kojem diskutujemo o prednostima i manama oba pristupa.

Beograd vs. unutrašnjost Srbije: gde “ima smisla”, a gde treba biti oprezan

Ovo je najvažniji deo za realnu odluku.

Beograd: veća tražnja i likvidnost, ali niži prinos na cenu (često)

Prednosti:

• najlakše izdavanje (posao, studenti, doseljavanje)
• veća likvidnost (brže se prodaje)
• široka ponuda zakupaca

Mane:

• visoke ulazne cene često obaraju “yield” (prinos od rente)
• veća konkurencija u ponudi stanova za izdavanje, zavisno od mikrolokacije

Novi Sad i Niš: balans cene i tražnje (ali pazite na lokaciju)

U gradovima sa univerzitetima, IT/industrijom i stabilnijim prilivom ljudi često imate “srednji scenario”: niže cene nego Beograd, ali dovoljno tražnje za rentu (posebno oko fakulteta i poslovnih zona).

Unutrašnjost (manji gradovi): može biti odlično – ili potpuno neisplativo

Ovde je pravilo:

• ako postoji stabilan “generator tražnje” (fabrika/industrija, logistika, veći sistem, turizam, univerzitet, bolnica) - nekretnina može imati smisla
• ako ga nema - rizik je da ćete imati slabiju rentu, duže prazne periode i težu prodaju

Praktičan okvir za procenu unutrašnjosti:

• Da li je grad u poslednjih 5-10 godina dobio/izgubio poslove?
• Da li raste broj studenata ili se smanjuje?
• Da li postoji stalna potražnja za zakup (ne samo sezonski)?
• Koliko oglasa za izdavanje stoji dugo bez promene cene?

Kako da izračunate da li se isplati: minimalna računica koju morate uraditi

Najveća greška je kupovina bez računice. Dovoljno je da uradite ovu “mini analizu”:

1) Bruto godišnji prinos (grubo)

Godišnja renta / cena nekretnine.

Primer:

• renta 400 € mesečno = 4.800 € godišnje
• cena nekretnine 120.000 €
• bruto prinos ≈ 4%

2) Neto prinos (realno)

Od godišnje rente oduzmete:

• porez na zakup
• održavanje i popravke
• prazne mesece (npr. 1 mesec godišnje bez zakupca)
• agenciju (ako koristite)

Za ovo vam može pomoći i naš alat za racunicu prinosa.

3) “Scenario test” (obavezno)

Postavite sebi 3 scenarija:

• optimističan (stan se izdaje non-stop)
• realan (1 mesec prazan + sitni troškovi)
• pesimističan (3 meseca prazno + veći kvar)

Ako investicija “pada” u realnom scenariju, to je znak da cena/iznos rente nije dobar odnos.

Kada su nekretnine dobra investicija (a kada nisu)

Nekretnine su često dobra investicija ako:

• imate dug horizont (7-15+ godina)
• kupujete kvalitetnu lokaciju (ne “najjeftinije po svaku cenu”)
• planirate izdavanje i imate realnu neto računicu
• želite diversifikaciju ako već imate štednju/obveznice/fondove

Postoje i alternative koje Vam se cine sigurnijim:

• Drzavne obveznice
• Investicioni fondovi
• Stednja u banci

Nekretnine često nisu dobra investicija ako:

• kupujete “da ne stoje pare”, bez plana i računice
• kupujete u mestu sa slabom tražnjom, bez jasnog razloga zašto će renta rasti
• sve ulažete u jednu nekretninu i nemate rezervu za troškove
• ulazite na kredit, a rata “jede” vaš mesečni budžet i stvara stres

Šta je “realno očekivanje” u 2026.?

Umesto pitanja “da li su nekretnine dobre”, korisnije je pitanje:

Da li je ova konkretna nekretnina dobra investicija po ovoj ceni, na ovoj lokaciji, uz ovu rentu i ove troškove?

Tržište u Srbiji je i dalje aktivno, ali razlike po regionima rastu, i sve više se nagrađuje:

• dobra lokacija
• funkcionalan stan (lak za izdavanje)
• realna cena u odnosu na rentu

Korisno za praćenje tržišta:

• RGZ izveštaji i saopštenja
• RGZ indeks cena stanova
• NBS statistika kamatnih stopa
• Poreska uprava - zakup

FAQ

Da li su nekretnine i dalje dobra investicija u Srbiji?

Mogu biti, ali ne “automatski”. RGZ podaci pokazuju da su cene stanova na nivou Srbije nastavile umeren rast i tokom 2025. Međutim, isplativost zavisi od odnosa cene i rente, troškova i lokacije.

Da li je bolje ulagati u Beograd ili u unutrašnjost Srbije?

Beograd je obično likvidniji i lakši za izdavanje, ali često sa nižim prinosom u odnosu na cenu. Unutrašnjost može dati bolji odnos cena/renta, ali je rizik veći ako nema stabilne tražnje. RGZ je u 2025. beležio snažan rast aktivnosti i van Beograda, ali to ne znači da je svaka lokacija dobra.

Da li je pametno kupiti nekretninu na kredit u 2026?

Može biti, ali kamata i uslovi kredita su ključni. NBS redovno objavljuje statistike kamatnih stopa i kretanja referentne stope, što direktno utiče na kreditno okruženje.

Da li moram da plaćam porez ako izdajem stan?

Da. Poreska uprava ima zvanične informacije i kalkulator za obračun poreza na prihod od izdavanja nepokretnosti.

Kako najbrže da procenim prinos?

Uradite bruto prinos (godišnja renta / cena), a zatim neto prinos (posle poreza i troškova). Koristite i naš alat za bržu procenu

Komentari, preporuke i (ne)finansijski savet

Naše mišljenje: nekretnine su i dalje dobra investicija u Srbiji, ali samo kada imate jasnu računicu i razlog. Ako kupujete stan “jer svi kupuju”, vrlo lako možete dobiti slab neto prinos, stres oko zakupaca i skupe popravke.

Ako biste morali da izaberete samo jednu stvar koju ćete uraditi pre kupovine: izračunajte neto prinos u realnom scenariju (prazni meseci + troškovi + porez). Ako i tada stoji matematika - tek onda gledajte “lepe pločice i dobar pogled”.